Büyük kaçış nereye?
Konut piyasası durgun. Geçen yıl 1.409 bin rakamına ulaşılmasına karşılık, ilk kez 2009 sonrasında konut satışları yıllık bazda düşüş gösterdi. Konut satışları toplamda yüzde 2.4 geriledi. Bu yılın ocak ayı verileri yeni açıklandı ve yüzde 25’lik bir daha düşüş daha meydana geldi. Satışları düşüren ana etkenlerden biri konut kredi faizlerindeki yükseklik, diğeri eldeki konut stokundaki artış, üçüncüsü de konjonktürel nedenler olabilir.
- Konut kredi faizlerinin iki katına yükselmesinin ardından ipotekli satışlar geçen yılın toplamında yüzde 41.5 geriledi. Bu yılın ocak ayında da gerileme yüzde 77.2’ye vardı. Borçlanarak konut satın alma eğilimi şimdilik bitmiş durumda. Enflasyonla birlikte faizlerin yaklaşık yarı yarıya düşmesi halinde borçlanarak konut alma isteği yeniden canlanabilir. Buradaki kritik eşik de yüzde 12 yıllık faiz veya aylık yüzde 1 ve altındaki faiz.
- Faizlerin yüksekliği yanında enflasyondaki sıçrama, işsizliğin artması, kişi başına gelirin gerçek anlamda düşmesi, geleceğe yönelik beklentilerdeki güven kaybı, Mart sonunda yerel seçimlerin beklenmesi gibi faktörler de konut satışlarını olumsuz etkiliyor.
STOKLAR SATIŞLARA ENGEL
- Satışların önündeki bir engel de konut stokunun büyük boyutlara ulaşması. İnşaatı tamamlanan ve alıcı bekleyen konutların fazlalığı fiyat artışlarının önündeki en büyük engel. Fiyatı artamayacak olan bir konutu yatırım amacıyla kimse almak istemez. Düşeceği bekleniyorsa fiyatların iyice oturması beklenir.
- Son açıklanan konut inşa ve oturma izin belgeleri de stokun giderek arttığını ortaya koydu. 2018 yılında yapı kullanma izni alan daire sayısı yüzde 5.6 artarak 871 bine ulaştı. Halbuki geçen yıl ilk satışı yapılan konut sayısı 660 binde kaldı. Kısaca konut stokuna ya da satılamayan konutlara 211 bin konut daha eklendi.
STOK 1 MİLYON KONUTA YAKIN
- Geçmiş yıllardan birikerek gelen sayıyı da hesap etmek mümkün. Türkiye’de satışı 5 yıldan daha uzun vadeye sarkan konut stokunun az olduğunu tahmin ediyoruz. Bu nedenle son 5 yıllık birinci el konut satışları ile yapı kullanma izin belgesi alan daire sayılarını karşılaştırdık. 2014’te 236 bin, 2015’te 134 bin, 2016’da 122 bin, 2017’de 161 bin ve 2018’de 211 bin konut satılamamış görünüyor. Bunların toplamı da 864 bin konut yapıyor.
- Türkiye’de son 5 yılda ilk el satışları 3 milyonu geçti ve yıllık ortalama 618 bini buldu. Buradan hareketle eldeki konut stokunun 1.5 yıllık yeni konut talebini karşılayacağı söylenebilir. Ancak geçen yıl da gördük ki, azalmakla birlikte yeni inşaat yapmak isteyenler de konut arzını artırıyor. Dolayısıyla piyasa akışına bırakılırsa konut stokunu eritmek yılları alabilir.
- 2018 yılında alınan yapı ruhsatlarında azalmada hızlı. İnşaat izni alan daire sayısı 2017’de 1 milyon 377 binden geçen yıl 643 bine geriledi. Gerileme oranı yüzde 53. Genelde alınan inşaat izinlerine karşılık vazgeçmeler ve gecikmeler nedeniyle gerçekleşmeler yüzde 70’ler düzeyinde kalıyor.
- 2003 ile 2018 yılları arasındaki 16 yılda alınan daire inşaatı ruhsatı 11 milyon 352 bin. Buna karşılık yapı kullanım izin belgesi alan, yani tamamlanan inşaat sayısı 8 milyon 251 bin. Alınan inşaat izinlerinin tamamlananlara oranı yüzde 72.7.
STOK FAZLALIĞI FİYAT ARTIŞINA ENGEL
- Stok fazlalığının ekonomiye maliyeti finansal kaynakların betona gömülmesi oluyor. Başka alanlarda kullanılabilecek kaynaklardan ekonomi mahrum alıyor.
- Stokun asıl zararı ise konut sektörüne. Stoktaki fazlalık bizzat fiyat artışlarının önündeki en önemli engel. Üstelik böyle bir stok fazlalığı, konut talebinin son 15 yılın en düşük düzeylerine indiği bir döneme denk geliyor. Bu durumda ya fiyatlar geriliyor ya da fiyat artışları enflasyonun epeyce gerisinde kalıyor. Buna en iyi örnek ise taşı toprağı altın diye bilinen İstanbul.
2018’DE NE OLDU?
- Yukarıdaki tabloda da yer alıyor, İstanbul konut fiyatlarındaki artış kalite artışından arındırılmış haliyle 2018 yılında yüzde 1.3’e indi. Türkiye ortalaması yüzde 5.44 artarken 2018 yılı enflasyonu yüzde 20.30 düzeyindeydi. Dolar atışı ise yüzde 37.80’i buldu. İstanbul’dan daha kötü durumdaki şehirler ise Batman-Mardin, Erzurum- Erzincan, Çankırı-Kastamonu-Sinop, Zonguldak-Bartın-Karabük.
- 2018’de en yüksek fiyat artışı yüzde 17.43 ile Van-Bitlis-Muş’tan. Nedenini bilmiyoruz. İç Anadolu’da Kayseri-Sivas’ta da yüzde 11.57 ile konut fiyatlarında belli bir canlılık gerçekleşiyor. Fiyat artışı yönünden tatil beldesi Muğla’nın da içinde yer aldığı üç şehir üçüncü, İzmir ise dördüncü sırada.
EN GÖZDE YERLER TATİL BELDELERİ
- 2018 ile birlikte son 8 yılın fiyat bilançosunu da çıkarttık. 2011 sonunda 2018’e kadar 8 yılda konut fiyatlarının en çok arttığı illerin başında Bodrum, Marmaris, Fethiye gibi tatil beldelerini içinde barındıran Muğla geliyor. Muğla, Denizli ve Aydın ile birlikte 8 yılda yüzde 161 değer artışı yaptı. Muhtemelen ortalamayı yukarı çeken Muğla’dır diye tahmin ediyoruz. Dolayısıyla bu değerlenme geçmiş yıllarda büyük kentlerden tatil beldelerine kaçış eğiliminin gücünü de gösteriyor. Aynı durumu İzmir, Antalya’nın da en çok prim yapan ilk beş içinde yer almasında görüyoruz ve yaygın bir eğilimden söz ediyoruz.
İZMİR İSTANBUL’A YETİŞTİ
- İstanbul ile İzmir 8 yıllık fiyat artışında yüzde 159 pirim yaparak başa baş duruma geldi. İzmir son yıllardaki atağı ve İstanbul’un gerilemesi ile arayı kapattı. İstanbul’dan göç edenlerin en çok yöneldiği yer de İzmir oldu.
- Antalya yüzde 137 ve Gaziantep yüzde 134 prim yaptı. Antep bir dönem Suriye etkisiyle de fiyat artışlarının lideriydi. Yine terör olayları ve konut arzının artması ile son yıllarda yavaşlamakla birlikte Türkiye’nin en primli şehirlerinden biri olmayı başardı.
DEĞER ARTIŞI ÜZERİNE BİR DE KİRA GELİRİ
Türkiye ortalaması olarak konut fiyatlarındaki artış 8 yılda yüzde 120 oldu. Aynı dönemdeki tüketici enflasyonu ise yüzde 116 düzeyinde. Bunun 4 puan üzerinde bir artış söz konusu. Bundan da önemlisi konutların kira gelirleri. Normalde 8 yılda konutların fiyatının yüzde 40’ı kadar kira tahsili yapmak mümkün. Vergiler de kira gelirlerinden düşüldüğünde konut değer artışı ile birlikte geriye epeyce karlı bir yatırım kalır.
- Enflasyonun yüzde 116 olduğu bu dönemin ortalama kira artışı yüzde 81. Dolar kuru artışı ise yüzde 250 gibi yüksek bir oranı buldu. Türkiye’de son 8 yılda konuta yatırım yapanlar, kira gelirleri de dahil edilse muhtemelen dolara yatırım yapanları yenememiş olabilirler.
