'AVM'lerin yaklaşık yüzde 95'i özel mülkler üzerine yapılmış'

-İstanbul'daki 5.8'lik sarsıntı, deprem gerçeğini bir kez daha ülkenin gündemine getirdi. Doğal afet toplanma alanları tartışması yeniden alevlenirken, bu alanların bir kısmında AVM'lerin yükselmesi sert eleştiriler aldı. Siz ne diyorsunuz, toplanma alanlarına neden AVM inşa edildi?

AVM'lerin yaklaşık yüzde 95'i özel mülkler üzerine yapılmış. Yüzde 5'i de devletin tahsis ettiği araziler üzerinde ama imarlı AVM olarak yapılmış, tahsisatı yapılmış gelirinden devlet pay alıyor. AVM'ler Türkiye'de 90'lı yıllardan sonra gelişmeye başladı. Biz Türkiye'de 99 depremini yaşadıktan sonra deprem yönetmeliği değişti, binalar artık farklı yapılarla yapılmaya başlandı. Bazı AVM'lerin açık otoparkları toplanma alanı olarak ilan edildi. AVM'lerin otoparkları da sığınak statüsünde.

-Depreme AVM'lerde yakalananlar kaostan, çıkışa ulaşamamaktan şikayetçi.

Yönlendirme ya da yönetim sorunu olabilir. Deprem anında panik olabiliyor. Deprem anı provalarının daha sık yapılmasını gerek.

TATBİKAT YAPMAYI ÖNERECEĞİZ

-AYD yönetimi olarak bu konuda bir çözüm öneriniz var mı?

AVM yönetimlerine sık sık deprem anı provası yapmalarını önereceğiz.

'CANLANMA BAŞLADI'

Türkiye'de tüketimin en iyi öncü göstergelerinden biri AVM ciroları ve ziyaretçi sayısı. AVM Perakende Ciro Endeksi Haziran ayında enflasyon oranının üzerinde seyretti, temmuzda enflasyon oranının altında kaldı. Bu verileri nasıl okumak lazım, canlanma başladı mı?

Kesinlikle başladı. Perakendeciler ve AVM yatırımcıları ne kadar ağlasa da sektör büyüyor ve gelirleri artıyor. Toplumda tüketici bilinci artmaya başladı. Bu şu anlama geliyor. Giriş sayılarımızda hafif düşme var ama cirolarımızda artış var. Bunun sebebi şu: İnsanlar önceden AVM'lere gezme amaçlı gidiyordu, şimdi alışveriş amaçlı gidiyor. Eskiden giden 100 kişiden 5'i alışveriş yapıyordu işte şimdi 100 kişiden 7'si alışveriş yapıyor.

Bu değişimin sebebi nedir?

Zamanın kıymetli oluşuna bağlıyorum ben. Eskiden boş vakit geçirmek için gidiliyorken, şimdi ihtiyacını görüp çıkıyor tüketici.

-Bu yıl kiralar tamamen TL'ye döndü. AVM'ler bu süreci yönetebildi mi, TL'ye dönüşün sektöre ne gibi etkileri oldu?

'PERAKENDECİLERİN ÇOĞU KEŞKE DÖVİZLE KİRALAMA DEVAM ETSEYDİ DİYOR'

Şu anda perakendecilerin çoğu keşke dövizle kiralama devam etseydi demeye başladılar. Bu kural geldiğinde 7'lerde olan kur, şu anda 5.6'larda. AVM'lerdeki kira anlaşmalarında 4.5'te sabitlenmişti. Bunun üzerine 2 yıllık enflasyon gelince bugünkü kurun biraz daha üzerine çıkmaya başladı kiralar.

Sürenin uzatılması bekliyor musunuz?

O geçici bir önlemdi, iki yıl süre belirlenmişti. Bir senesi bitti, bu bir sene içinde piyasa tamamen dengesini bulacak ve bu önleme ihtiyaç kalmayacaktır diye düşünüyorum. Yatırımcı daha fazla kira geliri elde etmek değil, planını programını uygulamak, istiyor uykuları kaçmasın istiyor.

Sektörün ne kadar borcu var? Bankalarla görüşmelerinizden sonuç çıktı mı?

Sektörün borcu 15 milyar dolar. Bankalarla görüşmelerden henüz bir sonuç çıkmadı ama görüşmeleri yeniden başlatıyoruz. çıkmada ama görüşmeleri yeniden başlatıyoruz.

'EROL TAŞ GİBİ GÖRÜLÜYORUZ OYSA HULUSİ KENTMEN'İZ'

Biz AVM'ler olarak olarak sürekli rahmetli Erol Taş gibi görülüyoruz, yani kötü adam. Mahalleye gelip gecekonduları yıkan kişi. Oysaki biz tam tersine bir Hulusi Kentmen rolünde olduğumuzu anlatmaya çalışıyoruz. Biz de elimizi taşın altına koyuyoruz. Düşünün ki ciddi bir rakamla yüzde 20-30 sermaye koymuşsunuz, kalan yüzde 70- 80'ini dövizle borçlanmışsınız ve geri dönüşü için 8-10 yıl gibi bir hesap yapmışsınız. Çünkü dünya konuşup böyledir. Bir anda kurallar değişmiş ve sizin yatırımınız 20 yıllara gitmiş. 20 yıl gideceğini bilseydim ben AVM'yi yapmazdım.

'BİR AVM YATIRIMININ GERİ DÖNÜŞÜ 18 YILDI 25'E KADAR UZADI'

Bir çok sektörün kurtarılmaya çalışılarak, borçları ötelendi, yapılandı. AVM'ler ile ilgili hiçbir şey yapılmadı. AVM sahiplerinin hala çok kira geliri olduğu düşünülüyor. Kira geliri olunca sanki hiçbir şey yapmadan gelir elde ediliyor gibi bir algı var. Oysa bir AVM'den gelir elde edebilmeniz için önce araziyi bulmanız lazım, karar verdiğinizde en az 2 yıl alır bu süreç. 3 yıl plan, proje yapmamız lazım 5 yıl. Arkasından yatırımı yapmanız lazım, bu da en az 3 yıl bu da 8 yıl eder. 10 yıl da kira toplamamız lazım. 18 yıl. Bir AVM'nin geliştirilip yapılıp geri dönmesi 18 yıl normal kurallar çerçevesinde. Şu anda 25 yıllara kadar gidiyorsunuz. Normal şartlarda bu yatırım yapar mısınız? Yapmazsınız ama biz şimdi bunları yaptık elimizde. Yani şu anda bir tane yeni alana yatırım planı program yok sebebi de bu tip davranış kuralları.

'ASLINDA 75 AVM'MİZ VAR'

-Yeni yatırım olmamasının nedenlerinden biri de hali hazırda 400'ün üzerinde AVM olması ve pazarın artık doygunluğa ulaşması olabilir mi?

432 tane AVM'miz faaliyette. Sadece iki tane AVM yer değiştirdi. 2023'e kadar 475'e çıkacak. Biz 5 bin metrekarenin üzerindekileri AVM olarak nitelendiriyoruz. Çin'de 5 binin üzerinde AVM var ve onlar 20 bin metrekarenin üzerini AVM sayıyor. 20 bine göre bir hesap yaptığımız zaman aslında bizim 75 AVM'miz var.

'BENZİN İSTASYONU GİBİ KURALLARA TABİ TUTULSUN'

AVM aslında kültürle ilgili. Nüfus artış hızı, hızlı yapılaşma ve kültürel değişiklik nedeniyle Türkiye'nin AVM'lere ihtiyacı var. Daha iyi bir plan program çerçevesinde yapılsaydı daha iyi olurdu. Bundan sonraki süreçte AVM'lerin de benzin istasyonları gibi belli kurallara tabi tutulması gerek.

- Öneriniz ne, nasıl kurallar olmalı?

Mesela nüfus yoğunluğu ve bölgenin ekonomik yapısına göre uzaklık kriteri konabilir. Mesela 50 bin nüfuslu yerde tek AVM olsun.

- AVM sayısının fazla olduğu eleştirilere ne diyorsunuz?

Katılmıyorum. AVM Avrupa'dan farklı olarak biz de sadece alışveriş merkezi değil yaşam merkezi. Yeme içme merkezi, kişisel bakım merkezi aynı zamanda ihracat merkezi. AVM'ler büyük ihracat potansiyeli taşıyor, bölgesel olarak alışveriş etkinlikleri ve vergi düzenlemeleri ile çok ciddi turist çekilebilir.

- AVM'lerin bayramlarda ve pazar günü tatil olması yönünde talepler var. AYD ve bir AVM sahibi olarak siz bu talebe nasıl bakıyorsunuz?

'BAYRAMDA ZARAR EDİYORUZ'

İnsanlar AVM'lerin kapanmasını istemiyor 'aman kapatmayın, orada vakit geçiriyoruz, yiyip içiyoruz, eş dostla buluşuyoruz' diyorlar. Öte yandan çalışan arkadaşlarında tatil hakkı var. Biz buna karşı değiliz, dengesini bulsunlar. Biz bayram günlerinde zarar ediyoruz, elektrik, su vs gibi konulardan dolayı çünkü bayramlarda alışveriş yapılmıyor ama insanlar orada vakit geçiriyorlar. Bu bir kamu görevi.

-Koop-İş Sendikası ile H&M giyim mağazaları arasında imzalanan toplu iş sözleşmesi ile AVM'lere ilk kez sendika girdi. Sizin yorumunuz ne?

Şu anda bir sendikalaşma yönünde hareketler var.

-Küçük esnaf ve kaybolmaya yüz tutmuş mesleklerin AVM'lerde yer alması için bir düzenleme yapılmıştı. Esnaf AVM'lerde yer alamamaktan şikayetçi. Neden esnaf AVM'ye giremiyor?

Bu bir serbest ticaret, markanız iyiyse her yere girebilirsiniz. Ticarete katkı sağlayabilirseniz sizi alırlar zaten. Hem AVM'ye hem kendisine katkı sağlayanları getirmek isteriz. İş yapanların gelmesi lazım.

-Perakendeciler ile AVM'ler ortak alan giderleriyle ilgili komisyonlar oluşturup çözüm için çalışmaya başlamıştı. Son durum ne?

6-5 ana başlık belirledik, bunların kırılımlarında çalışılıyor. AYD olarak bizim yaptırım gücümüz yok biz sadece öneririz.

Bana göre ortak alan gideri kavramı yanlış işletme gideri olmalı.

'E-TİCARET BİZİ MAKUL BÜYÜME SINIRINDA TUTUYOR'

-E-ticaretteki artış sizi nasıl etkiliyor?

Alışveriş merkezleri olarak 2018 yılını yaklaşık 130 milyar TL ciro ile kapattık. 2017'de ciro 110 milyar TL'ydi. Enflasyonu da dikkate aldığınızda büyüyoruz, elektronik ticaret de büyüyor. Biz daha fazla büyüyecekken elektronik ticaret bizi daha makul büyüme sınırında tutuyor. Dolayısıyla kol kola hareket etmeliyiz. Zaman içerisinde sanal AVM'lerin oluşması lazım.