AVM krizinin perde arkası

Alışveriş, sosyal hayat, kültür sanat etkinlikleri için vatandaşların uğrak noktalarından olan AVM'ler bir süredir ekonomik sıkıntılarla boğuşuyor. Yakın dönemde Forum AVM'lerin konkordato ilan etmesi, alışveriş merkezlerinin geleceği konusunda soru işaretlerini artırdı.

Biz de AVM krizinin perde arkasını Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı'ya sorduk...

"DÖVİZ CİNSİNDEN BORÇLAR, KİRALARIN TL'YE DÖNMESİ DENGEYİ BOZDU"

Son dönemde konkordato ve bankalara devir haberleriyle gündeme gelen AVM'ler konusunda, kamuoyu tarafından tanınmış bir marka olan 'Forum' AVM'lerin konkordato talebi sonrası merak iyice arttı. Öncelikle sektörde neden böyle bir kriz durumu oluştuğunu sormak istiyorum. AVM'lerin ekonomik sorunlar yaşamasının nedenleri nedir?

Bu noktaya gelinmesindeki ana nedenleri şu şekilde sıralayabiliriz:

Elbette fizibilitesi baştan yanlış yapılmış AVM’ler de olabilir ve vardır da. Ancak alınan kararlar ve uygulamalar bu AVM’lerin zor durumda kalması ile ilgili süreci hızlandırmıştır.

"447 AVM'NİN 60-70'İ BANKALARIN KONTROLÜNDE"

Ticaret Bakanı Bolat, geçtiğimiz günlerde yaptığı açıklamada, Türkiye'de yaklaşık 450 AVM bulunduğunu bunların yaklaşık 70'inin bankalara devredildiğini söyledi. Bununla ilgili net rakamlar verebilir misiniz? Kamuoyunu aydınlatmak adına hangi AVM'lerin hangi bankalara devredildiğini paylaşabilir misiniz?

Türkiye’de şu anda irili ufaklı 447 AVM vardır. Bankalara geçen veya bankaların kontrolünde olan AVM sayısının 60-70 civarında olduğunu tahmin ediyoruz. Bu AVM’lerin bir kısmı da büyük çaplı AVM’lerdir. 20 bin metrekareden büyük hacme sahip olan AVM’leri baz aldığımızda, bu yüzdesel olarak da önemli bir orandır.

"10-12 MİLYAR DOLAR BORÇ VAR"

Bankalara devredilen ve konkordato ilan eden AVM'lerle beraber, AVM'lerin ne kadarı ciddi büyüklükte ekonomik sorunla boğuşuyor? Yine 10 milyar dolar civarı borçtan bahsediliyor, bununla ilgili net bir rakam var mı elinizde?

Halihazırda AVM’lerin borçları, 10-12 milyar US dolar civarındadır. Bunun da %80’inin döviz kredi borçları olduğunu tahmin ediyoruz.

"DÖVİZ ENDEKSLİ KİRALAR ÇÖZÜM OLABİLİR"

Bu gidişatın nasıl devam edeceğini düşünüyorsunuz? Konkordato ilan eden şirketlerin kaderi ne olacak?

Bu olumsuz tabloyu düzeltme konusunda finansör şirketlerin ve bankaların, borçların yapılandırılması konusunda yapıcı yaklaşımları önem taşımaktadır. Bu sorunun çözümü için her zaman vurguladığımız gibi ticari gayrimenkul kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması ve iki basiretli tacir arasında yapılan sözleşmelerde, sözleşme serbestisi kapsamında hareket edebilmesine olanak sağlanması, uzun vadede çözüme ulaşma konusunda en önemli kriterlerdir. Bunun yanı sıra döviz kirasına geri dönülmese bile dövize endeksli kiraların gündeme alınması da çözüm yollarından biri olarak öne çıkmaktadır.

Öte yandan bahsi geçen AVM’lerin iyi performans sergilediğini, yüksek doluluk oranları ve müşteri giriş sayılarına sahip olduğunu da belirtmekte fayda var. Oluşan problem, bu AVM’lerin başarısız olmasından değil, döviz bazlı kredi borçları, TL cinsinden kira gelirleri ve TL gelirlerdeki artışların sınırlandırılması sebebiyle gelir-gider dengesinin bozulmasından kaynaklanıyor. Bu noktada belirtmiş olduğum gibi borçların yapılandırılması ve ticari gayrimenkul tanımının yapılarak bu gayrimenkullerde kira rejiminin konut kira rejiminden ayrılması, sorunu önemli ölçüde çözebilecektir.

"TURİZM REKORUNUN ETKİSİNİ GÖREBİLİYORUZ"

Turizmde rekor kırılan bir yılı geride bıraktık, AVM'ler için de yabancı turistlerin çok önemli olduğunu biliyoruz... Bu rekorun pozitif bir etkisi oldu mu?

TÜİK verilerine göre 2023 yılının ilk üç çeyreğinde Türkiye’nin turizm geliri, geçen yıla kıyasla %20,1 oranında artarak yaklaşık 42 milyar dolara ulaşmıştır. İlk dokuz ayda 44,6 milyon turist ülkemizi ziyaret etmiştir. Mastercard’ın 2023 yılının ilk dokuz ayına ilişkin olarak yayınladığı raporda toplam turizm harcamalarının yüzde 26'sının konaklama, yüzde 15'inin giyim, yüzde 12'sinin market, yüzde 10'unun da restoranlarda yapıldığını görüyoruz. Giyim sektörünün Türkiye'deki toplam turist harcamalarındaki payı diğer turistik destinasyonlarla kıyaslandığında, Türkiye’nin hala giyim sektöründe en çok harcama yapılan ülke olarak kalmayı başardığı ortaya çıkmaktadır. Turizm harcamalarındaki artışın yansımalarını turistlere hitap eden AVM’lerde de görüyoruz.

"YABANCI YATIRIMCI ORANI GERİLEDİ"

Konut sektöründe yabancıya satışın sert bir şekilde düştüğünü görüyoruz, bir yandan ekonomi yönetimi dış yatırımı ülkeye çekmeye çalışıyor. AVM'ler yabancı yatırımı konusunda ne durumda?

2018 yılında kiraların TL’ye dönmesinden önce, birkaç AVM’nin yaşadığı finansal zorluklardan bahsedilirken, 2018’de kiraların TL’ye dönüşü ve 2020 yılında mevzuatta yapılan değişikliklerle sözleşme serbestisinin sekteye uğraması yatırımcılar açısından sıkıntılara yol açmıştır. Sektörde yabancı yatırımcı oranı son 5 yılda 28%’den 20%’ye gerilemiştir.

Tüm yatırımlar için geçerli olan önünü görebilme, fizibilite yapabilme, şeffaflık ve yatırımların uzun vadede güvencede olması yabancı yatırımcılar için de en önemli kriterlerdir. Bu güvence de ancak dünyada uygulanan normların, yasa ve mevzuatların ülkemizde de uygulanması ile sağlanabilir. Pandemi ve savaş gibi tüm dünyayı etkileyen gelişmeler esnasında elbette önlem alınmalıdır ve alınmıştır da. Ancak yatırımcılar, geçici önlemler alınsa bile günün sonunda sözleşmelerinin uzun dönemde geçerli kalacağını bilmek isterler. Bu nedenle mevzuatlarda tüm tarafların ortak çıkarını koruyacak şekilde düzenlemeler yapılması ve uzun vadede sözleşme serbestisinin yasalarla güvence altına alınması Türkiye’ye yabancı yatırımın çekilmesi açısından önem taşımaktadır.

Bu noktada, tekrar vurgulamak gerekir ki yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük kısmı ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da (ofis, otel, lojistik gibi) yatırımları olan firmalardır. Dolayısıyla sektördeki yabancı yatırımları, sadece AVM yatırımı olarak değerlendirmemekte; büyük resimde ticari gayrimenkulün tüm alanlarında yatırım potansiyeli olduğunu görmekte fayda vardır. Ülkemiz, ekonomik hacmi, genç ve dinamik nüfusu, jeopolitik konumu, sosyo-kültürel yapısı ve turizmi ile ticari gayrimenkulün tüm alanlarında daha fazla yabancı yatırımcı çekme potansiyeline sahiptir. Bu potansiyelden faydalanmak için atılacak adımlarla doyuma ulaşmış, yeterli ekonomik büyüklüğe sahip olmayan ya da batı kültürüne daha uzak olan ülkelere nazaran çok daha avantajlı konuma geçilmesi mümkündür.

"SORUNUN ÇÖZÜLEMEMESİ GELEBİLECEK YATIRIMLARI ETKİLİYOR"

Geleceğe dönük öngörülerinizi öğrenebilir miyiz? Sektör bu krizi nasıl atlatacak, AVM'lerin önümüzdeki dönemde nasıl bir strateji izlemesini bekliyor/öneriyorsunuz?

Henüz AVM’ler lehine sorunu çözebilecek adımların atıldığını söylemek maalesef mümkün değildir. Bu durum, mevcut sorunu çözüme ulaştıramamanın yanı sıra oluşan algı ile yeni yatırım kararlarının alınmasına da engel teşkil etmektedir. Biz AYD olarak bu konuya çok daha geniş bir perspektiften bakmak gerektiğini düşünüyoruz. Öncelikle yerli veya yabancı AVM yatırımcılarının büyük bir çoğunluğu ticari gayrimenkulün diğer alanlarında da yatırımları olan firmalardır. Sorunun çözümsüz kalması, ticari gayrimenkul yatırımı yapılması konusunda tereddütlerin artmasına yol açarak gerek yerli gerekse yurt dışından gelebilecek yatırımları dolaylı olarak etkilemektedir. Türkiye’nin doğrudan yabancı yatırımlara ihtiyacı vardır. Sektör, içinde bulunduğu ekosistemde 2,1 milyon kişiye dolaylı istihdam sağlamaktadır. Yeni yatırımlar konusundaki tereddütler, çok doğal olarak istihdam ve enflasyonla mücadele açısından da orta ve uzun vadede sıkıntı yaratabilir.

Yeni yatırımların yanı sıra mevcut alışveriş merkezlerine yapılacak yatırımlar ve bu AVM’lerin müşterilerin ve perakendecilerin ihtiyaçlarına yönelik olarak dönüşmesi de sektörün bir diğer gündem maddesidir. Büyümek isteyen ya da ülkemize yeni girecek olan markalara yer verilebilmesi için bu yatırımlara da ihtiyaç olduğu, AVM’lerin günümüz şartlarına uygun şekilde dönüşmesi gerektiği aşikardır. Dolayısıyla mevcut sorunların çözümü, sadece yeni yatırımları değil, perakendecilerin büyüme planlarını ve yeni markaların ülkemize girmesini de etkileyebilir.